2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委员会联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs)试点相关工作的通知》（下简称“通知”），开启了基础设施领域的公募REITs试点工作的新窗口，其意义不言而喻，对于直接融资工具品种的扩大、降低基础设施领域杠杆率，优化基础设施领域主体的报表都有巨大作用，特别是对于化解地方政府债务具有强有力的作用，报表压力从地方政府可以转移到分散的投资者中，投资者也可以分享国有优良资产收益。
结合我国融资租赁公司在发展过程中很早就参与了基础设施领域的融资租赁业务、发挥了融资租赁公司在金融领域”优质资产生产者”的作用，紧密结合基础设施领域不同类型的客户，深耕市场，形成了可观的基础设施领域资产积累和客户积累。
REITs虽然在我国因为法律和税收的政策限制，近些年来，私募类REITs产品进行了不少产品发行，但私募类产品大多面向机构类投资者，且受到投资者总人数的限制，导致私募类REITs模式下，融资额度小，投资者转让难度大的显而易见的掣肘，所以本次通知开放的公募REITs具有划时代的意义。
融资租赁公司在基础设施领域的资产形成上，主要分为传统融资租赁产品、部分较大融资租赁公司直接投资基础设施产业链公司形成的资产产品、大中型租赁公司投行部门形成的经纪类、增信类产品及PPP项目、尤其是平台类政信业务；在客户领域，融资租赁公司客户主要有各地政府平台、大型管理类总承包央企、地方大型管理类总承包国企和大中型施工类地方企业、民营企业等，这些企业除了自己传统的主营业务，从法律意义上还持有相当多的不动产和能产生现金流的资产，这些都成为融资租赁公司与基础设施领域主体合作进行REITs业务的客户、资产和信任基础，结合本次通知的内容，公募基础设施REITs聚焦的重点行业有仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目，且鼓励信息网络的新型基础设施，5G基础设施也应该包含在这个范围内，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等。
融资租赁公司在自身资源与REITs的结合中，法律上应在项目推进过程和尽职调查过程中进行如下总体控制：
1、选择优质龙头主体的优质不动产资源。虽然券商天然的作为REITs业务的最佳资源调配者和营销者与融资租赁公司相比具有明显优势，但融资租赁公司更“接地气”客户的营销方式和风险控制可能更了解客户，更了解客户的相关不动产也使融资租赁公司非等闲之辈，同为资产证券化，为何强调在REITs业务中比ABS业务和ABN业务更强调选择优质龙头企业，因为REITs更强调企业本身的信用，背后装入的多为股权类资产，流动性比背后多为债权类固收的ABS和ABN业务要弱，客户主体的选择是法律总体风险控制的龙头。
2、选择的项目标的，必须是项目权属清晰，已履行项目投资管理、规划、环评、用地等合法手续，已通过竣工验收的项目，如果是PPP项目，合法合规的履行政府和社会资本管理相关规定，收入来源须以使用者付费为主，未发生重大经营问题和合同纠纷。
3、原始权益人持续经营能力强，再融资能力强，历史上未发生重大违约事件，近期未发生重大违法违规行为，内部风险控制能力强，内控制度健全，基础设施所在地区经济较为发达，如京津冀，长三角、珠三角地区的一线，强二线地区，主体评级在AA以上。
从法律工作者分析角度，笔者曾经是国内某著名酒店集团海外REITs法律团队一员，，总体类似于一个小IPO或公募ABS，需要尽调、评级、资产评估、准备发行文件，聘请主承销商，财务顾问，律师事务所，评级机构、资产评估机构，资产管理人且发行后管理人有一系列后续固定内容披露义务；国内的REITs虽然政策法规与国际主流有较大差异，但在根本结构上，不会差异很大，会根据国内的现行或即将颁布的政策法规下进行操作，所以在具体交易法律结构设计上，笔者注意到通知中有“规则先行，稳妥开展试点，借鉴成熟国际经验，在现行法律法规框架下，在重点领域以个案方式先行开展基础设施REITs试点”的原则描述，所以笔者推断，可能不会对《证券投资基金法》下，基金财产应当用于下列投资：
（一）上市交易的股票、债券；
（二）国务院证券监督管理机构规定的其他证券及其衍生品种 的规定进行修改，公募REITs可能在私募基础上进行公募化改造，证监会对之前的“双十限制”规定（《见公开募集证券投资基金运作管理办法》，即公募基金投资的单一客户集中度限制规定）进行修改或者直接规定公募基金可投资于特定股权类资管产品，由公募基金设立专项计划进行市场募资，然后购买项目公司或SPV的股权装入，然后在上海证券交易所或深圳证券交易所发行，总体法律结构如下（因风控、税收和融资考虑还会进行各种变形比如多层或双SPV设计和增信设计）：
（融资租赁公司REITs业务结构举例，实际中可以有很多其他模式）
在税收来看，由我国ABS产品结构设计实践来看，笔者预计我国的公募REITs应会主要以股权转让为主，而非直接资产转让，主要涉及所得税和印花税，但因此而产生的土地增值税的处理，可能会被认定为实质是资产交易而征缴土地增值税（卖方），从而对这一产品的大规模推广产生阻却作用，国家有关部分应对此进行总协调，要想公募REITs大发展，税收问题是最核心的问题。
在持有税收方面，主要是原始权益人税收义务，而公募基金、专项计划和投资者的税收义务较轻，在具体操作中可以征求会计师及税务师意见。
笔者谨以此文抛砖引玉，融资租赁公司可以面向REITs，利用自身优势进行业务开发，利用好这个风口，为公司创造更多的利润，在实践过程中有法律结构等探讨，可以与笔者共同研究。
来源： 小鹏金融法律