发展住房租赁市场，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，一方面能够更好地满足人民住房基本、合理需求，推动住房回归居住属性；另一方面，从供给侧盘活存量房，从而最终实现房地产市场的供需平衡。可以说，推动住房租赁市场发展，对加快推进住房供给侧结构性改革，扭转结构性失衡，化解房地产市场主要矛盾意义重大。但从目前的实际情况来看，我国住房租赁市场发育程度仍然不够成熟，机构出租人作为住房租赁市场重要一方未能深入参与其中，其在稳定市场供需平衡、减缓租金波动等方面所起的作用有限。在我国住房租赁需求持续旺盛的局面下，急需一批实力雄厚的机构出租人，从供给侧稳定住房租赁市场，推动住房租赁市场健康发展。金融租赁从本质上兼顾了融资和融物双重特性，金融租赁公司作为机构出租人具有先天的优势。
金融租赁公司开展住房租赁业务的优势分析
金融租赁公司作为机构出租人参与住房租赁市场，实质是金融租赁公司作为社会资本，发挥自身资金融通优势，直接投资并持有租赁住房实物资产。相比其他类型的机构出租人，金融租赁公司主要拥有四个方面的优势。
第一，在金融租赁公司住房租赁业务模式下，金融租赁公司可以对租赁住房实现全额认购。这一方面能够避免政府为租赁住房垫付资金，减少政府住房租赁补贴支出，切实减轻政府的财政负担；另一方面也有利于住房建设企业回收前期开发建设投入的资金，一定程度上缓解企业的财务负担。
第二，金融租赁与其他主要融资模式在融资成本、期限等方面有竞争力。从目前实际情况来看，金融租赁公司的融资成本较项目收益票据、股权类REITs等融资方式低，在实际中融资成本仅略高于商业银行同类项目贷款。同时，金融租赁公司可以实现对租赁住房的长期持有，并将收回投资本金期限拉长至租赁住房整个生命周期。特别是银行系金融租赁公司，通过与母行协同，为住房租赁业务相关参与主体提供全链条的金融产品与服务，从而实现综合化收益。因此，金融租赁公司通过长期持有以及专注创造综合化收益，可为住房租赁市场提供更多租金合理的房源，有利于稳定住房租赁市场的供需平衡。
第三，金融租赁公司业务操作模式灵活，在特定的业务模式下，可以根据实际需要快速与其他相关企业组建联合体，通过优势互补实现住房规模化租赁，同时对于培育住房租赁市场专业化的租赁经营氛围大有裨益。金融租赁公司作为重资产持有人（投资人）整合住房租赁业务全链条资源，同符合政府要求的建设企业、运营管理企业等组建联合体，充分发挥各方的优势，打造投资、开发建设、运营管理一体化的租赁住房开发运营合作模式，可极大地提升住房租赁业务专业化程度。此外，由于项目前期开发建设和后期运营管理均由专业人员负责，使得金融租赁公司能够避免因为经验不足而产生的经营短期化问题，有利于其充分发挥机构出租人的作用，保障承租人权益，稳定市场租金水平。
第四，金融租赁公司开展住房租赁业务并不追求超额收益，利于在项目退出阶段实现租赁住房权属归政府所有。这一方面确保了金融租赁公司退出渠道的畅通，另一方面还有助于实现住房租赁市场的良性循环。一般情况下，金融租赁公司持有租赁住房资产，仅追求与其所承担的风险相匹配的稳定回报，在金融租赁公司实现预期收益的情况下，政府可以随时按照双方约定的价格回购租赁住房，或是在金融租赁公司回收全部投资之后，政府无偿收回租赁住房产权。可以说，金融租赁公司作为机构出租人能够确保政府最终拥有租赁住房的产权，从而实现了租赁住房的长期对外出租，保证了住房租赁市场供给稳定，符合地方新型城镇化的长期规划。
金融租赁公司开展住房租赁业务模式分析
从国际上租赁公司开展不动产租赁业务的实践来看，欧洲部分银行系租赁公司较早地开展了社会住宅租赁业务，形成了较为成熟的业务模式。例如，作为德国储蓄银行（金融）集团的全资子公司，德国租赁集团成立了专门从事不动产租赁业务的子公司（DAL），自1992年以来就一直活跃在社会住宅租赁领域，为社会住宅建设提供金融支持，业务涵盖康复诊所、养老院以及相关配套公寓等领域，较为典型的模式包括经营租赁和售后回租等，能够通过与运营企业、建筑企业合作提供包括融资、项目规划和施工管理等在内的综合性金融服务，并在德国储蓄银行（金融）集团旗下各家储蓄银行的支持下，提供期限在20年以上的融资。
参考德国社会住宅租赁业务模式，考虑到租赁住房来源、运营管理模式等均有多种可供选择的方案，我国金融租赁公司开展住房租赁业务可以根据实际需要采用灵活且多样化的模式，无论是经营租赁还是售后回租均可以进行尝试。
以经营租赁模式为例，根据租赁住房来源不同，金融租赁公司住房租赁业务可以细分为购买模式和开发模式。在购买模式下，金融租赁公司直接购买住房建设企业新建成的租赁住房，或者购买存量住房改造为租赁住房。金融租赁公司在拓展住房租赁业务初期可以采用这一模式，但考虑到该模式业务成本和区位选择等方面较难把控，后续并不适合重点开发和大规模推广。在开发模式下，金融租赁公司在土地环节即介入租赁住房供给，直接作为业主取得租赁住房建设用地，并委托住房建设企业开发建设租赁住房。该模式对金融租赁公司开展业务的专业能力要求略高。根据后期对租赁住房运营管理模式不同，金融租赁公司住房租赁业务可以分为出租模式和委托管理模式。在出租模式下，金融租赁公司将租赁住房长期出租给运营管理企业，向运营管理企业收取租金，不参与租赁住房后期管理。业务拓展初期采用此模式有利于降低金融租赁公司的信用风险。在委托管理模式下，运营管理企业仅是代金融租赁公司来管理租赁住房，租金来源于承租人（租户）。随着住房租赁业务日趋成熟，金融租赁公司也可以组建自己的平台公司或物业管理公司。
金融租赁公司开展住房租赁业务的风险分析
信用风险是主要风险之一。信用风险主要来源于承租人（租户）不愿或无力按照合同规定按时支付租金，从而引发实质性违约。金融租赁公司作为机构出租人，前期需要投入大规模资金。在后续运营阶段还可能存在运营管理等方面的费用支出。而资金回收主要依靠定期的租金收入。特别是在委托管理模式下，金融租赁公司能否按时收回租金受承租人（租户）收入水平、支付意愿等多方面因素影响，存在一定的不确定性。一旦承租人（租户）财务状况出现重大不利的变化时，极易诱发租金逾期或拖欠，影响金融租赁公司资金的正常回收，产生信用风险。除承租人（租户）不能按时支付租金外，承租人（租户）对租赁住房采取的任何其他不符合租赁合同规定的行为，如擅自对租赁住房进行大规模改造、恶意破坏租赁住房内部设施等，也会使金融租赁公司面临信用风险。
流动性风险也不容忽视。与其他租赁资产类似，住房租赁业务形成的租赁资产也具有长期性特征。依靠同业拆借、银行借款等短期的、相对不稳定的资金来源匹配长期资产，不可避免地导致了资产与负债的期限错配，带来流动性风险。此外，虽然租赁住房作为租赁资产的质量较为优良，但由于房产价值受市场整体影响较大，加之税收等因素的限制，金融租赁公司并不能快速完成租赁住房买卖交易，不易实现在理想时点以合理价格与其他机构出租人或同业间的资产转让，造成该项租赁资产的市场流动性偏低，也在一定程度上增加了流动性风险。
合规风险是住房租赁业务开展初期阶段面临的主要风险之一。从以往的经验来看，创新业务需要把握好创新与合规经营之间的平衡，确保业务符合相关法律、法规、监管规章和行业准则等外部规定。目前，政府还未出台专门针对住房租赁的法律法规，对不动产作为融资租赁标的物并未做出明确允许或禁止的界定，监管机构也未发布关于金融租赁公司开展住房租赁业务指引。金融租赁公司仅在现有的法律框架和监管规章下开展住房租赁业务，仅处于模式探索阶段，成本较高，如果缺少配套法律法规的支持，容易导致业务违法、违规，对金融租赁公司声誉和品牌价值造成不良影响。
策略风险在住房租赁业务开展初期阶段同样值得关注。虽然，当前各级政府已经出台了一系列的支持政策，但由于住房租赁市场成熟度仍然偏低，限制了部分市场主体的参与热情。此外，由于我国不同城市间的经济发展、人口流动等方面存在显著的差异性，住房租赁市场也因此呈现出多样化特征。金融租赁公司在进入不同地区的住房租赁市场前，有必要提前规划，明确该地区各类参与主体对住房租赁市场的态度和当地住房租赁市场的供需情况，避免作出错误的市场决策和区域定位，从而规避策略风险。
推动金融租赁公司成为机构出租人的政策建议
完善住房租赁市场政策、监管与法律环境
首先，培育良好的住房租赁市场政策氛围。住房租赁市场具有较强外部性，从德国、荷兰等国家成熟的住房租赁市场发展经验看，良好的市场政策氛围对于培育机构出租人至关重要。当前，各级政府正逐步扫清住房租赁市场发展的政策障碍，出台了一系列金融支持政策和工作实施方案。下一阶段，政府应该着力推进税费等其他相关配套政策的出台。特别是，考虑到当前不动产交易过程中所涉及的税费种类较多，税负偏重，增加了金融租赁公司的投资成本，对住房租赁业务的开展形成了一定阻碍，因此迫切需要政府在税收法规方面针对租赁住房产权交易的税费进行相应调整，适时适当降低税收标准。
其次，适度放宽相关监管标准。根据《商业银行资本管理办法》第69条，“商业银行非自用不动产的风险权重为1250%。商业银行因行使抵押权而持有的非自用不动产在法律规定处分期限内的风险权重为100%”，以及第169条“金融租赁公司参照本办法执行”的要求，如从谨慎性原则解读办法，金融租赁公司开展住房租赁业务可能面临12.5倍的资本占用。为了鼓励金融租赁公司支持住房租赁市场发展，在坚持正向激励的监管导向下，建议监管机构出台试点政策，有序适度放宽监管标准，缓解租赁住房业务资本占用偏高的问题。前期可以先允许部分金融租赁公司作为试点，在公租房领域开展住房经营租赁业务，并在资本占用上将公租房视同于一般租赁物，切实解决金融租赁公司的困难。
最后，建立健全住房租赁市场法律法规体系。现阶段，针对住房租赁市场，我国缺乏完备、系统的法律保障体系。对于住房租赁所涉及的法律问题，其相关法律依据主要源自于《合同法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》《商品房屋租赁管理办法》和《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》等法律法规。随着住房租赁市场出现的新问题和新动向，现行法律法规中有关住房租赁的部分条款适用性正逐渐减弱，市场各参与主体亟待相关部门出台专门的法律法规，作为指导住房租赁市场有序运行的基本法，从法律层面规范各参与主体行为、保护各参与主体权益。目前，相关部门正积极推进国家级住房租赁条例的出台，确保住房租赁市场的规范化发展。
夯实金融租赁公司内部业务基础
首先，精准把握相关政策法规。金融租赁公司应密切关注住房租赁市场相关政策的动向，梳理国家和地方相关法律法规中涉及不动产租赁方面的法条与规定，在合规合法的框架下开展住房租赁业务。此外，还需要严格遵守监管要求，避免开展住房租赁业务时触及监管底线，特别是假借机构出租人身份，实则从事房地产开发建设这类违规行为的发生，真正做到兼顾业务发展与合规经营。
其次，坚持业务模式创新。随着住房租赁市场发展，机构出租人队伍势必不断发展壮大，逐渐形成一个多层次的竞争格局。如何在众多机构出租人中脱颖而出，很大程度上取决于金融租赁公司的业务创新能力和服务的专业化水平。未来，金融租赁公司应致力于探索业务模式创新，不断提升专业化水平，推动自身发挥作为住房租赁市场机构出租人的中坚作用。
最后，加强风险管理与内部控制。住房租赁业务对于金融租赁公司而言仍然是一种创新业务，创新本身不可避免地伴随着风险。如何有效控制风险是金融租赁公司作为机构出租人的核心竞争力之一。金融租赁公司应建立针对住房租赁业务的全流程管理框架，配备专业的风险管理人员，对业务实质性风险进行密切关注和动态识别，确保业务风险在公司风险承担范围内。同时加强内控机制，制定详细的业务规章制度，严格规范业务操作流程，为业务的顺利开展提供标准和依据。
2018.05.22
中国金融