一、背景
受多重因素影响，不动产融资租赁的市场占有率在我国一直偏低。不动产作为融资租赁物的合法性也一直在理论届存有争议，如在建工程、商品房和厂房等能否作为租赁物。实务中出现以土地附着物、农业设施和不动产使用权等作为新型标的物签订融资租赁合同，其合法性和可行性争议颇多。再有，以不动产作为融资租赁标的，如在案件审理中被认定为借贷关系，因未约定逾期利息，且融资租赁服务费不同于利息，所以法院判决按照6%的标准支付资金占用利息的情况在实务中时有发生(汪向前、国骅融资租赁有限公司企业借贷纠纷为例【（2018）浙02民终2628号】)。本文将结合实务裁判案例从以上争议点进行分析，并在文章结尾对争议点进行相应的法律风险揭示。
二、不动产融资租赁概述
1、不动产作为租赁物的合法性
我国融资租赁业务中以动产为标的物的比重较大，不动产融资租赁业务受到多重因素影响业务占比偏低。首先不动产本身能否作为融资租赁标的在我国的融资租赁业务刚开始发展的时候就备受争议。
虽然融资租赁公司现统一受银保监监管，从目前的监管政策来看，不同类型的融资租赁公司能用于经营的租赁物范围也有所差别。《金融租赁公司管理办法2014》第四条规定适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产，银监会另有规定的除外。固定资产是一个会计概念，其中也包括在会计上可以独立核算的“不动产”。《融资租赁企业监督管理办法》规定，需要以权属清晰、真实存在且能够产生收益权的租赁物为载体。《外商投资租赁管理办法》规定，租赁财产包括：（一）生产设备、通信设备、医疗设备、检验检测设备、工程机械设备、办公设备等各类动产；（二）飞机、汽车、船舶等各类交通工具；（三）本条（一）、（二）项所述动产和交通工具附带的软件、技术等无形资产，但附带的无形资产价值不得超过租赁财产价值的二分之一。
财政部和国家税务总局发布的《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》【财税[2012]82号】规定，对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》【财税[2009]128号】规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同子合同签订的次月依照房产余值缴纳房产税。根据《财政部税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》【财税〔2016〕36号】和《财政部、税务总局关于调整增值税税率的通知》【财税〔2018〕32号】规定，有形动产融资租赁服务适用税率16%，不动产融资租赁服务适用税率10%，融资性售后回租服务按照“贷款服务”适用税率6%。
从目前的监管政策来看，我国的金融融资租赁公司从事不动产融资租赁业务的合法性是有法律明确规定的，但是非金融租赁公司能否从事不动产融资租赁业务没有法律明文规定。从本文的样本案例看来，出租人为非金融租赁有限公司的占比85%，金融租赁公司占比15%，由此可见不同类型的融资租赁企业从事不动产融资租赁业务的合法性是被法律和司法实际认可的。
2、样本案例概述
以“融资租赁”、“不动产”和“判决书”等关键词进行检索，经过筛选选出36份判决书作为样本案例，发现实务中存在不动产租赁物类型、认定融资租赁关系是否成立和履约权利义务划分是较为普遍的争议焦点。
（1）不动产租赁物类型
从分析数据可以看出，实务中融资租赁交易多以商品房、厂房和不动产添附物作为标的物，商品房以19.51%的比例位居不动产标的物首位。也出现了如附着在土地上的树木和农业设施以及厂房使用权等新型标的物。
（2）融资租赁关系是否成立及原因概述
从总体比例分布来看，目前不动产融资租赁纠纷不成立融资租赁关系的比重较大，原因主要有融资租赁合同未成立和未办理房产所有权转移手续。部分成立的原因是以多项不动产作为标的物的情况下，只有部分标的物办理了不动产所有权转移登记。
三、不动产融资租赁法律风险分析
1、不动产租赁物风险
（1）在建工程作为标的物。根据前述监管政策和案例分析，不动产是合法的融资租赁关系标的物，但是需要在会计核算上是独立的物，因此在建工程不能作为租赁物标的，没有在主管机关进行登记，出租人更加不可能获得在建工程的所有权。而在成立的融资租赁关系中，租赁物必须是出租人所有，因违反此项要件法院会认定因不存在合法有效的租赁物所以融资租赁合同未成立，但是实务中也有支持以在建工程作为标的物的案例。以国泰租赁有限公司与山东鑫海投资有限公司、山东鑫海担保有限公司等企业借贷纠纷【（2014）民二终字第109号】为例，在租赁期间，该项目亦未取得商品房预售许可，故案涉商品房（即租赁物）所有权无法从出卖人三威置业公司移转至出租人国泰租赁公司。
相反，如泰康消防化工集团融资租赁有限责任公司与泸州太昌建筑安装工程有限公司昆明分公司、泸州太昌建筑安装工程有限公司融资租赁合同纠纷【（2018）云01民初2107号】，判决书表明从该协议内容来看，融资租赁物为“新亚洲体育城·游泳馆全民健身中心及国际体育集训基地22F资产”的所有权，协议约定了资产作价金额、租赁期限、租金金额、租金支付方式、租赁物所有权处置等内容，该协议从形式和内容均能反映双方融资租赁的真实意思表示。本案融资租赁物虽为在建工程，但协议双方对此都是明确知晓的，且结合之前的以房抵款协议、融资租赁协议，双方系通过对该资产产权归属及后续手续办理权利主体进行明确约定，从而实现融资租赁的合同目的，并不违反法律规定。此项判决试图探究交易主体的真实意思，虽然标的物是在建工程，但是根据多方证据判定当事人之间有进行融资租赁交易的真实意思表示。
（2）不动产添附物作为标的物。由于以房产进行售后回租业务交易成本过高，交易主体会选择添附于不动产之上的物作为融资租赁标的物，用不动产抵押作为融资租赁关系的债权担保。样本案例支持添附于不动产之上的物作为租赁物。此种物因添附于不动产之上，成为了不动产的附合物，以中国金融租赁有限公司、兴业国际信托有限公司等案外人执行异议之诉【（2016）浙民终9号】为例，法院认为涉案异议财产清单项下的去渍台、厨房设备（可移动的厨房设备除外）、桑拿设备、泳池设备、操作台、海鲜池，在浙江保罗大酒店将三门县海游镇滨海大道18号大楼抵押给兴业公司之前，已通过安装、固定等方式添附于该大楼，成为该大楼的附合物。
另外，绥化勤华汽车销售服务有限公司与平安国际融资租赁(天津)有限公司、王占领融资租赁合同纠纷案中【（2019）沪74民终913号】，双方约定以汽车4S店房产之上的钢架结构作为标的物，法院认为具有融物属性。理由是，涉案钢结构真实存在且清晰、易于辨认。平安租赁公司与勤华公司签订的《售后回租赁合同》附件四租赁物清单中，详细列明了租赁物发票号、品名(即钢结构)、型号(即4S店)、数量及原值。同时根据钢结构购买发票、租赁物照片及确认函，案涉租赁物为勤华公司所购买的4S店钢结构，且“设置于(承租人)绥化勤华汽车销售服务有限公司内”，故4S店钢结构虽为种类物，但因双方当事人的共同指定行为已经特定化，且其结构清晰、易于辨认。其次，案涉钢结构不因附着于不动产而不再为租赁物。法律并未禁止4S店钢结构作为融资租赁的租赁物，此种情形下虽融资担保的功能有所减弱，但融物属性并未丧失。长江联合金融租赁有限公司与四川金峨供电有限公司、四川峨眉山电力股份有限公司等融资租赁合同纠纷案【（2018）沪0115民初41610号】中，也认为设备添附于不动产之上，不会因其附着于或嵌入不动产而不再是租赁物，以此类添附、建设在不动产之上的设备作为租赁物的融资租赁合同，仍然属于融资租赁合同。
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